Làm BĐS trên Facebook, TikTok, YouTube hay website phải tách rõ làm content – tạo khách – quảng cáo – môi giới – thực hiện giao dịch. Không phải cứ chưa có chứng chỉ là không được làm content; cũng không phải cứ gọi là “CTV” thì được tự thực hiện hoạt động môi giới.
Dưới đây là những nguyên tắc thực tế cần nắm.
1. Chưa có chứng chỉ vẫn có thể xây kênh content BĐS
Một cá nhân chưa có chứng chỉ môi giới vẫn có thể xây Facebook, TikTok, YouTube, website để:
- Chia sẻ kiến thức BĐS;
- Review nhà, khu vực;
- Phân tích thị trường;
- Làm video, chụp ảnh;
- Xây dựng thương hiệu cá nhân;
- Tạo khách hàng tiềm năng.
Không có quy định phạt chỉ vì một người xây kênh content BĐS mà chưa có chứng chỉ.
Vấn đề phát sinh khi hoạt động thực tế chuyển sang hành nghề môi giới.
Căn cứ: khoản 2 Điều 61 và Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Điều 62 xác định nội dung môi giới gồm tìm kiếm đối tác để tham gia đàm phán, đại diện theo ủy quyền thực hiện công việc liên quan đến giao dịch và cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên đàm phán, ký kết hợp đồng.
2. Người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và làm trong doanh nghiệp
Cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đồng thời:
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS;
- Hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS.
Vì vậy, có chứng chỉ nhưng tự đứng ra hành nghề môi giới độc lập cũng không đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Điều 61.
Căn cứ: khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Về xử phạt: nếu bị xác định là kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ, Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt 40–60 triệu đồng; hành vi cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ để thực hiện hoạt động môi giới cũng bị phạt 40–60 triệu đồng.
3. CTV chưa có chứng chỉ có thể tạo khách và hỗ trợ môi giới đủ điều kiện
Ví dụ:
CTV làm video → khách quan tâm → CTV chuyển thông tin khách cho môi giới của doanh nghiệp → môi giới có chứng chỉ tiếp nhận, tư vấn, dẫn khách, đàm phán và thực hiện hoạt động môi giới.
Việc CTV tạo lead, làm content hoặc hỗ trợ sản xuất nội dung không tự động biến CTV thành người hành nghề môi giới.
CTV cũng có thể đi khảo sát, quay nhà hoặc đi cùng môi giới khi gặp khách.
Điểm quan trọng: CTV không nên tự đứng tên hoặc tự thực hiện độc lập những công việc thuộc nội dung môi giới rồi chỉ “mượn” người có chứng chỉ để ký.
Đặc biệt, không được cho mượn/thuê/mượn chứng chỉ để hợp thức hóa hoạt động của người khác; hành vi này bị phạt 40–60 triệu đồng theo Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
4. Nhận nhà để môi giới thì phải kiểm tra điều kiện BĐS trước khi đưa ra thị trường
Khi đã thực hiện hoạt động môi giới, doanh nghiệp và cá nhân môi giới có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS và có quyền từ chối môi giới BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Đối với đất, Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu, về nguyên tắc, đất chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận; không tranh chấp; không bị kê biên; còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cùng các điều kiện khác tùy trường hợp.
Thực tế: chưa kiểm tra pháp lý thì đừng nhận đăng bán như một BĐS đủ điều kiện giao dịch.
5. Nhà “sổ chung” không đồng nghĩa với cấm bán
Không thể kết luận:
“Sổ chung là không được bán.”
Phải xác định ai có quyền sử dụng đất, phần quyền nào được chuyển nhượng và giao dịch có đáp ứng điều kiện pháp luật hay không.
Nếu đủ điều kiện chuyển nhượng và đúng chủ thể thực hiện quyền thì có thể có giao dịch; nếu không đủ điều kiện thì không được quảng cáo như một giao dịch thông thường.
Căn cứ: Điều 45 Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan đến quyền của người đồng sử dụng đất.
Đối với hoạt động môi giới, nếu cung cấp hồ sơ, thông tin BĐS không đầy đủ hoặc không trung thực, Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt 200–250 triệu đồng đối với hành vi tương ứng.
6. Quảng cáo tài sản phải có giấy tờ theo quy định
Luật Quảng cáo số 16/2012/QH13, hiện được áp dụng sau khi được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 75/2025/QH15, quy định tại Điều 20: quảng cáo tài sản mà pháp luật yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng thì phải có giấy chứng nhận đó. Luật 75/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026.
Mức phạt: quảng cáo tài sản không có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo quy định bị phạt 10–15 triệu đồng đối với cá nhân, đồng thời buộc tháo gỡ, tháo dỡ hoặc xóa quảng cáo.
Căn cứ: Điều 20 Luật Quảng cáo 2012, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật 75/2025/QH15; Điều 54 Nghị định 87/2026/NĐ-CP.
7. Không quảng cáo sai giá, pháp lý, diện tích hoặc gây hiểu nhầm
Không nên đăng:
“Không quy hoạch” khi chưa kiểm tra.
“Chắc chắn tách sổ.”
“Chắc chắn tăng giá.”
“Mua chắc chắn có lời.”
“Sổ riêng” khi thực tế là đồng sở hữu.
Luật Quảng cáo yêu cầu nội dung quảng cáo phải trung thực, chính xác, rõ ràng, không gây thiệt hại cho người sản xuất, kinh doanh và người tiếp nhận quảng cáo; đồng thời cấm quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, giá và các đặc tính đã công bố.
Mức phạt: theo Điều 53 Nghị định 87/2026/NĐ-CP, hành vi quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn thuộc trường hợp quy định tại khoản 5 có mức phạt 80–100 triệu đồng đối với cá nhân; đồng thời có thể bị buộc tháo gỡ/xóa và cải chính, tùy hành vi.
8. Không dùng “nhất”, “số 1”, “duy nhất”, “tốt nhất” nếu không chứng minh được
Các câu như:
“Môi giới số 1 khu vực”
“Căn nhà đẹp nhất Bình Dương”
“Giá rẻ nhất thị trường”
“Cơ hội duy nhất”
không được sử dụng tùy tiện.
Mức phạt: 10–20 triệu đồng đối với cá nhân nếu sử dụng các từ “nhất”, “duy nhất”, “tốt nhất”, “số một” hoặc từ tương tự mà không có tài liệu hợp pháp chứng minh.
Căn cứ: khoản 11 Điều 8 Luật Quảng cáo 2012, đã được sửa đổi, bổ sung; khoản 2 Điều 50 Nghị định 87/2026/NĐ-CP.
9. Không tự ý lấy hình ảnh, video hoặc hình ảnh cá nhân của người khác
Ảnh trên Internet không có nghĩa là được sử dụng tự do.
Không tự ý lấy:
- Ảnh nhà của chủ;
- Ảnh của môi giới khác;
- Video TikTok;
- Video YouTube;
- Ảnh website;
- Hình ảnh có người khác;
để làm quảng cáo của mình khi chưa có quyền sử dụng.
Luật Quảng cáo cấm sử dụng hình ảnh, lời nói, chữ viết của cá nhân khi chưa được đồng ý, trừ trường hợp pháp luật cho phép.
Mức phạt: 20–40 triệu đồng đối với cá nhân đối với hành vi quảng cáo sử dụng hình ảnh, lời nói, chữ viết của cá nhân khi chưa được đồng ý.
Nếu ảnh/video là tác phẩm được bảo hộ quyền tác giả, còn phải tuân thủ pháp luật về sở hữu trí tuệ.
10. Không copy bài báo, ảnh báo, video báo rồi đăng lại như content của mình
Cần phân biệt:
Chia sẻ đường dẫn nguồn với sao chép tác phẩm báo chí rồi đăng lại.
Từ 01/07/2026, Điều 95 Nghị định 174/2026/NĐ-CP quy định phạt 20–30 triệu đồng đối với tổ chức đối với hành vi lợi dụng mạng xã hội để cung cấp, chia sẻ tác phẩm báo chí mà không được chủ thể quyền sở hữu trí tuệ đồng ý; cá nhân bị phạt bằng 1/2, tức 10–15 triệu đồng. Đồng thời có thể bị buộc gỡ bỏ nội dung vi phạm.
Vì vậy, làm content BĐS nên ưu tiên:
Dẫn nguồn → tóm tắt → phân tích bằng nội dung của mình
thay vì copy nguyên bài.
11. Không đăng tin quy hoạch, pháp lý hoặc thị trường chưa được kiểm chứng như sự thật
Đặc biệt cẩn trọng với:
- Tin mở đường;
- Quy hoạch;
- Sáp nhập địa giới;
- Dự án;
- Giá đất;
- Chính sách;
- Thông tin pháp lý.
Không biến:
“Nghe nói sắp mở đường”
thành:
“Đã có quyết định mở đường.”
Điều 95 Nghị định 174/2026/NĐ-CP quy định phạt 20–30 triệu đồng đối với tổ chức đối với hành vi cung cấp, chia sẻ thông tin giả mạo, sai sự thật, xuyên tạc, vu khống; cá nhân bị phạt 10–15 triệu đồng.
12. Không “bán hai giá”, không ghi giá thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm thuế
Ví dụ:
Giá thực tế: 5 tỷ
Hợp đồng: 3 tỷ
Nếu mục đích là giảm nghĩa vụ thuế, đây không còn là vấn đề “mẹo làm hợp đồng” mà có thể phát sinh trách nhiệm về khai sai hoặc trốn thuế, tùy hành vi và hậu quả.
Người làm BĐS không nên tư vấn hoặc tham gia vào việc cố tình kê khai không đúng giá giao dịch thực tế.
Căn cứ: pháp luật quản lý thuế và pháp luật thuế hiện hành; khi xử lý phải xác định đúng hành vi khai sai hay trốn thuế, số thuế thiếu/trốn và tình tiết cụ thể.
Nguyên tắc thực tế: giá giao dịch thực tế bao nhiêu thì phải xử lý nghĩa vụ thuế theo đúng quy định, không dùng hợp đồng “hai giá” để né thuế.
13. Không quảng cáo giá BĐS bằng ngoại tệ trái quy định
Các nội dung như:
“Nhà giá 500.000 USD”
“Đất 1 triệu USD”
cần đặc biệt lưu ý.
Điểm n khoản 4 Điều 27 Nghị định 340/2025/NĐ-CP quy định phạt 30–50 triệu đồng đối với hành vi giao dịch, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng/thỏa thuận, niêm yết hoặc quảng cáo giá hàng hóa, dịch vụ, quyền sử dụng đất bằng ngoại tệ không đúng quy định pháp luật.
Nghị định 340/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 09/02/2026.
14. Không quảng cáo sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ bị pháp luật cấm
Luật Quảng cáo cấm quảng cáo hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh và các nhóm sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ thuộc Điều 7; đồng thời cấm nhiều nội dung quảng cáo trái pháp luật, xúc phạm, phân biệt đối xử, vi phạm sở hữu trí tuệ…
Theo Điều 49 Nghị định 87/2026/NĐ-CP:
- Quảng cáo sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ cấm quảng cáo: 50–70 triệu đồng đối với cá nhân;
- Quảng cáo hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh: 70–100 triệu đồng đối với cá nhân.
Có thể bị buộc tháo gỡ, xóa quảng cáo.
Đây là nguyên tắc áp dụng cho cả cá nhân làm content, không phải chỉ doanh nghiệp.
15. Không đăng hoặc cổ súy mại dâm, ma túy, cờ bạc và nội dung trái pháp luật
Làm content BĐS không có nghĩa trang cá nhân muốn đăng gì cũng được.
Trên mạng xã hội, không được lợi dụng nền tảng để chia sẻ nội dung:
- Cổ súy mại dâm;
- Mua bán người;
- Nội dung dâm ô, đồi trụy;
- Thông tin giả, sai sự thật;
- Các nội dung thuộc nhóm bị pháp luật cấm;
- Hoạt động trái pháp luật khác.
Điều 95 Nghị định 174/2026/NĐ-CP quy định phạt 20–30 triệu đồng đối với tổ chức đối với các hành vi thuộc khoản 1; cá nhân thực hiện cùng hành vi bị phạt 10–15 triệu đồng. Có thể kèm biện pháp buộc gỡ bỏ nội dung.
Nếu hành vi đủ dấu hiệu tội phạm thì có thể bị xử lý hình sự.
16. Không gọi điện, SMS, email quảng cáo khách hàng một cách tùy tiện
Có số điện thoại khách hàng không đồng nghĩa được quyền gọi quảng cáo.
Đối với SMS và email quảng cáo, Luật Quảng cáo quy định phải có sự đồng ý trước của người nhận; đồng thời phải bảo đảm khả năng từ chối và chấm dứt gửi khi người nhận từ chối.
Người làm BĐS nên đặc biệt tránh:
Mua một file 10.000 số → gọi hàng loạt → nhắn hàng loạt.
Với cuộc gọi, SMS, email rác và các hành vi liên quan, phải đồng thời tuân thủ pháp luật về viễn thông, quảng cáo và bảo vệ dữ liệu cá nhân.
17. Không mua, bán hoặc chia sẻ data khách hàng trái phép
Số điện thoại, họ tên và thông tin gắn với một cá nhân có thể thuộc phạm vi dữ liệu cá nhân.
Không nên:
- Mua data trôi nổi;
- Lấy data của sàn khác;
- Chuyển data khách cho người khác tùy tiện;
- Sử dụng data ngoài mục đích đã được thông báo/đồng ý.
Nghị định 330/2026/NĐ-CP quy định riêng chế tài về bảo vệ dữ liệu cá nhân; hành vi cung cấp dữ liệu cá nhân cho tổ chức, cá nhân khác khi chưa có sự đồng ý có thể bị phạt, và hành vi mua bán trái phép dữ liệu cá nhân có thể bị phạt rất cao tùy trường hợp.
Thực tế: data khách của ai, lấy từ đâu, dùng vào mục đích gì và có căn cứ sử dụng hay không phải được kiểm soát rõ ràng.
18. Content quảng cáo trên mạng phải phân biệt được với content thông thường
Luật Quảng cáo sau khi được sửa đổi năm 2025 đã tăng trách nhiệm đối với hoạt động quảng cáo trên môi trường mạng.
Điều 56 Nghị định 87/2026/NĐ-CP quy định đối với quảng cáo trên mạng phải có dấu hiệu để người tiếp nhận nhận biết rõ nội dung quảng cáo và phân biệt với nội dung không phải quảng cáo.
Đối với các chủ thể thuộc phạm vi điều chỉnh, một số hành vi vi phạm có mức phạt 30–40 triệu đồng hoặc cao hơn tùy hành vi.
Đặc biệt, nếu nhận tiền/hợp tác để quảng bá một sản phẩm, dịch vụ, không nên biến nội dung quảng cáo thành một bài “review khách quan” khiến người xem hiểu sai bản chất.
19. Người có ảnh hưởng/influencer quảng cáo phải chịu trách nhiệm riêng
Nếu một người có ảnh hưởng tham gia quảng cáo, pháp luật không xem đó đơn thuần là “đăng bài thuê”.
Nghị định 87/2026/NĐ-CP quy định nghĩa vụ của người có ảnh hưởng trong hoạt động quảng cáo, bao gồm việc xác minh độ tin cậy của người quảng cáo, kiểm tra tài liệu liên quan đến sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ và thông báo việc quảng cáo theo quy định.
Một số hành vi vi phạm có mức phạt 40–60 triệu, 60–80 triệu hoặc 80–100 triệu đồng tùy hành vi.
20. Facebook, TikTok và YouTube có quy định riêng
Tuân thủ pháp luật Việt Nam chưa có nghĩa nội dung chắc chắn được nền tảng cho phép.
Facebook/Instagram
Khi quảng cáo BĐS cần tuân thủ chính sách của Meta về quảng cáo nhà ở, lừa đảo, nội dung gây hiểu nhầm, phân biệt đối xử, bản quyền và các sản phẩm/dịch vụ bị hạn chế hoặc cấm.
Vi phạm có thể dẫn đến từ chối quảng cáo, hạn chế tài khoản quảng cáo hoặc các biện pháp khác của nền tảng.
TikTok
TikTok có chính sách riêng đối với quảng cáo BĐS và các nội dung liên quan đến sản phẩm, dịch vụ bị cấm hoặc hạn chế.
Vi phạm có thể dẫn tới từ chối quảng cáo, hạn chế tài khoản hoặc gỡ nội dung.
YouTube
YouTube áp dụng Community Guidelines, chính sách bản quyền và các quy định về lừa đảo, spam, nội dung nguy hiểm, nội dung bất hợp pháp và quảng cáo.
Vi phạm có thể dẫn đến gỡ video, cảnh cáo, hạn chế kiếm tiền hoặc khóa kênh.
CHECKLIST THỰC TẾ TRƯỚC KHI ĐĂNG MỘT CĂN NHÀ
Người đăng
- Tôi chỉ làm content hay đang thực sự làm môi giới?
- Nếu là môi giới, tôi đã có chứng chỉ và làm trong doanh nghiệp chưa?
- CTV có đang tự thực hiện nghiệp vụ môi giới hay chỉ tạo lead/hỗ trợ content?
BĐS
- Ai có quyền bán?
- Có Giấy chứng nhận chưa?
- Có tranh chấp không?
- Có kê biên không?
- Có hạn chế quyền không?
- Sổ chung thì phần quyền nào được giao dịch?
- BĐS có đủ điều kiện giao dịch không?
Nội dung
- Giá có đúng không?
- Diện tích có đúng không?
- Pháp lý có đúng không?
- Quy hoạch có nguồn kiểm chứng không?
- Có cam kết “chắc chắn tăng giá” không?
- Có dùng “nhất”, “số 1”, “duy nhất”, “tốt nhất” không?
Hình ảnh – video
- Tôi có quyền sử dụng không?
- Chủ nhà đã đồng ý chưa?
- Có lấy ảnh/video của môi giới khác không?
- Có sử dụng hình ảnh người khác không?
Giá và thuế
- Có kê giá thấp hơn giao dịch thực tế không?
- Có “hai giá” không?
- Có niêm yết/quảng cáo giá quyền sử dụng đất bằng ngoại tệ trái quy định không?
Mạng xã hội
- Có copy bài báo không?
- Có đăng tin chưa kiểm chứng không?
- Có nội dung mại dâm, ma túy, cờ bạc hoặc hoạt động bị cấm không?
- Có vi phạm bản quyền không?
- Có vi phạm chính sách Facebook/TikTok/YouTube không?
Khách hàng
- Data lấy từ đâu?
- Có căn cứ sử dụng data không?
- Khách đã đồng ý nhận quảng cáo chưa?
- Khách đã từ chối chưa?
- Có gọi/SMS/email hàng loạt không?
TÓM LẠI
Chưa có chứng chỉ: vẫn có thể xây kênh, làm content, tạo lead.
Có chứng chỉ: muốn hành nghề môi giới vẫn phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch BĐS.
CTV: có thể làm content, tạo lead, hỗ trợ môi giới; không nên tự đứng tên và hành nghề môi giới độc lập.
Môi giới: chỉ nhận và quảng cáo BĐS sau khi kiểm tra pháp lý, điều kiện giao dịch và thông tin thực tế.
Content: phải đúng sự thật, không gây nhầm lẫn, không dùng “nhất/số 1/duy nhất” nếu không chứng minh được, không tự ý dùng hình ảnh/tác phẩm của người khác.
Giá: không “hai giá”, không quảng cáo/niêm yết giá quyền sử dụng đất bằng ngoại tệ trái quy định.
Mạng xã hội: không copy báo, không đăng tin giả, không spam khách, không mua bán data trái phép và không đăng nội dung thuộc nhóm pháp luật cấm.
Nền tảng: ngoài luật Việt Nam, phải tuân thủ chính sách riêng của Facebook, TikTok và YouTube.
VĂN BẢN PHÁP LUẬT THAM KHẢO
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, được đưa vào áp dụng từ 01/08/2024 theo Luật số 43/2024/QH15.
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đặc biệt Điều 45 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, có hiệu lực từ 01/08/2024.
- Luật Quảng cáo số 16/2012/QH13, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 75/2025/QH15, có hiệu lực từ 01/01/2026.
- Nghị định 87/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hóa và quảng cáo, có hiệu lực từ 15/05/2026.
- Nghị định 174/2026/NĐ-CP về xử phạt trong lĩnh vực bưu chính, viễn thông, giao dịch điện tử và công nghệ thông tin, có hiệu lực từ 01/07/2026.
- Nghị định 330/2026/NĐ-CP về xử phạt trong lĩnh vực an ninh mạng và bảo vệ dữ liệu cá nhân.
- Nghị định 340/2025/NĐ-CP về xử phạt trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng, có hiệu lực từ 09/02/2026.
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Điều 59 về xử phạt vi phạm trong kinh doanh dịch vụ BĐS.
Lưu ý pháp lý: mức phạt phải được xác định theo đúng hành vi, chủ thể, thời điểm vi phạm và văn bản đang có hiệu lực. Đặc biệt, không nên suy ra rằng “chưa có chứng chỉ = bị phạt” nếu người đó mới chỉ xây kênh hoặc làm content; điều quan trọng là họ đã thực hiện hoạt động môi giới hay chưa.
Nguồn Tổng hợp AI 25/8/2026
Bài viết có tính chất tham khảo nội bộ và sẽ cập nhật thường xuyên
Join The Discussion